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标的房屋内的户口没迁出,卖房人要承担违约责任?

作者: 房帮帮 来源: 房帮帮 时间: 2017-03-09 12:53:00 点击量: 154

在房屋买卖中,一般都会约定卖房人应当把户口在某个期限内迁出,否则就构成违约,要承担逾期违约金。但是,对于标的房屋(房屋买卖双方所交易的房屋)内的户口没迁出,卖房人是否要承担违约责任,要分情况讨论:

1、如果标的房屋内的户口是卖房人的户口,卖房人应当迁出,否则就构成违约,需要承担违约责任。这是最一般,也是最常见的情形。对此中情形是没有争议的。

2、如果标的房屋内的户口是卖房人之外的人的户口(如卖房人的上家遗留的户口、卖房人的亲戚朋友的户口等),且卖房人在合同中明确承认房屋内有卖房人之外的人的户口且合同中约定卖房人应当在某期限内将之迁出,如果卖房人没能将之迁出,则卖房人构成违约,要根据合同的约定承担逾期违约金。当然,违约金的数额要以实际损失为标准进行调整。(本文所附案例即此种情形)

3、如果标的房屋内既有卖房人的户口又有其他人(如卖房人的上家)的户口,但是卖房人不知道标的房屋内还有其他人的户口,则只要卖房人按照合同约定的时间将自己的户口迁出,即视为履行了迁出户口的约定。卖房人不对其他人的户口不能迁出承担违约责任。因为卖房人在合同中约定的迁出户口是迁出自己的户口(如果在合同中明确约定了房屋内还有其他人的户口的除外),而非其他人的户口,因此不能迁出其他人的户口不构成违约。因为按照常理,房屋内有其他人的户口,卖房人自己的户口是迁不进去的。因此,既然卖房人自己的户口迁进标的房屋了,卖房人就有理由相信房屋内没有其他人的户口了(卖房人对不知道房屋内有其他人的户口没有过错),且卖房人也没有权利和权力迁出其他人的户口。因此,卖房人对不能迁出其他人的户口不承担违约责任。

 

附:章某、吴某与王某房屋买卖合同纠纷案

案情简介:王某是上海市嘉定区靖远路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)的原产权人。2013年6月19日,吴某、章某作为买受人(乙方),王某作为卖售人(甲方),签订《上海市房地产买卖合同》,约定甲方将系争房屋出让给乙方,房地产转让价款共计人民币(以下币种均为人民币)900,000元,双方应于2013年7月31日之前共同向房地产交易中心申请办理系争房屋的转让过户手续。合同《补充条款(一)》第3条约定:甲方承诺于签订本合同后240日内,向房屋所在地的公安派出机构办理原有户口(若有)的迁出手续。若甲方未按时申请办理原有户口(若有)迁出手续,或在签订本合同后240日内原有户口(若有)未能迁出,则每逾期一日,甲方应当按照该房地产转让价款的万分之五向乙方支付赔偿金,直至原有户口(若有)迁出时止。乙方于甲方户口迁出当日支付尾款计30,000元整。合同另对双方的权利、义务作了约定。2013年7月26日,系争房屋的产权过户登记至吴某、章某名下。后吴某、章某按照合同约定向王某支付了购房款870,000元,现尚有尾款30,000元未向王某支付。2015年4月,吴某、章某依王某户籍地诉至上海市宝山区人民法院。2015年6月,上海市宝山区人民法院将案件移送至原审法院。原审法院另查明,系争房屋中有案外人王某某一人户口,其户口于2002年4月19日迁入系争房屋,迄今没有迁出。因王某至起诉时仍未将系争房屋中的原有户口迁出,属于违约,吴某、章某诉至法院,要求判令:王某支付自2014年3月1日至2015年8月27日逾期迁出户口的违约金244,350元。原审审理中,吴某、章某称,因系争房屋内存在他人户口,将来出售时也可能被扣押尾款,而且若有动迁会产生麻烦,这都会给他们造成经济损失。

 

裁判原文节选:

一审【案号:上海市杨浦区人民法院(2015)杨民四(民)初字第2906号】吴某、章某与王某于2013年6月19日签订的《上海市房地产买卖合同》合法有效,双方均应按约定履行合同义务。王某承诺于合同签订后240日内向房屋所在地的公安派出机构办理系争房屋内原有户口迁出手续或迁出系争房屋内原有户口,现王某至今未将案外人王某某的户口迁出系争房屋,属于违约,应当承担合同约定的违约责任。基于王某提出合同约定的违约金过高,要求法院调整,原审法院综合考虑双方现已办理房屋过户手续完毕,王某已收到吴某、章某支付的房款870,000元,但因户口迁出事宜尚有30,000元尾款未收的事实,并结合吴某、章某因王某违约导致的实际损失及王某的过错程度,对王某应付的违约金酌情予以调整。至于王某所称,户口问题在王某从案外人高庆忠处购买房屋时即已存在,且该次房屋买卖中也约定了出售人应当迁出系争房屋内的户口,违约赔偿责任应在案外人高庆忠处,故不同意吴某、章某诉请请求的抗辩意见,原审法院认为,吴某、章某与王某签订的房地产买卖合同约定,王某有在规定期限内迁出系争房屋内所有户口的义务,否则由王某承担违约责任,王某与案外人之间的纠纷非本案处理范围,故原审法院对王某的上述抗辩意见不予采信。

 

二审【案号:上海市第二中级人民法院(2015)沪二中民二(民)终字第3012号】本院认为:当事人一方未履行合同义务或履行合同义务不符合约定的,应当承担赔偿损失等违约责任。本案中,双方签订房地产买卖合同的时间为2013年6月19日,至2015年11月11日上诉人向本院提起上诉之时系争房屋内仍存有案外人王某某的户口,被上诉人已违反房地产买卖合同中关于签约240日内迁出上述案外人户口的约定,理应承担相应违约责任,因此被上诉人所称上述案外人户口是其上家留下被上诉人不应承担赔偿责任的理由,本院不予采信。同时,本院认为当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中,上诉人称可能出售系争房屋将带来损失,但并未提供证明上诉人因系争房屋内的户口导致实际损失的确凿证据,因此针对上诉人该项上诉理由,本院不予支持。原审法院根据被上诉人在原审中提出的违约金过高的抗辩理由,综合考虑本案实际情况及双方过错程度,酌情确定被上诉人赔偿上诉人的违约金金额,与法不悖,并无不当,本院予以维持。

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